Bíbor

Ingatlan felkészítése eladásra

  • 2021 november
  • Budapest XIV. kerület, Bíbor utca
  • 32 nm-es tégla társasházi lakás
  • felkészítési idő: 5 hét
  • felkészítés költségei: 1,5%
  • értéknövekedés: gyors eladás, 6,5% extrahaszon
  • enteriőrfotók: Homoki István

Mindent vagy semmit…

Ennek a kislakásnak a hirdetése fél évig parkolt a legnépszerűbb ingatlanhirdetési portálon. Tudatos tervezés hiányában gyenge fotókkal, nem a célcsoporthoz szóló hirdetési szöveggel. Az történt, ami a hosszú, sikertelen ingatlanértékesítési folyamatokra általában jellemző: a tulajdonos a vételár folyamatos csökkentésével próbált érdeklődőket találni, miközben az idő egyre telt és a magabiztossága egyre csökkent.

Az áron aluli értékesítésen túl csak az lehangolóbb, ha egyáltalán nincs is érdeklődő. Ebben a lakásban fél év alatt talán ha egy ígéretesnek tűnő vevőjelölt fordult meg, de kiderült, hogy ő is csak egy ingatlanturista, aki passzióból jár lakásról lakásra alkudozni. Az ingatlanpiac közismert szereplői ők is: vagy nincs jobb elfoglaltságuk, vagy keresik azt a tuti befektetési lehetőséget, ahol a kétségbeesett eladók a sikertelenül múló hónapok után egyre alacsonyabb áron hirdetnek…  

Ennek a lakásnak a tulajdonosa közvetlenül még nem találkozott a home staginggel, de egy jóbarátja lakáskiadásánál már látta működni. Ezek után gondolkodott el azon, hogy érdemes lenne megpróbálni. Továbbra is szkeptikus volt, de úgy érezte, hogy a fél éves sikertelenség után csak kedvezőbb irányba fordulhatnak a dolgok.

A lakásban találkoztunk először személyesen, ahol akkor már csak két fenyőbútor árválkodott, rajtuk sok személyes aprósággal. A lakás egyéb adottságai sem voltak túl kedvezőek: felújításért kiáltottak a nyílászárók, a konyha, fürdőszoba, és a falakra is ráfért volna egy festés vagy újratapétázás.

Ez a lakás tipikus példája a “mindent vagy semmit” esetnek. Két home staging stratégiában gondolkodhattunk: vagy mindent felújít a tulajdonos, vagy semmit. Hogy melyik út a célszerűbb, arra a választ a tulajdonos lehetőségei és a megtérülési számítások adták meg. Az egyedi élethelyzet itt sem engedett nagy fantáziát a felkészítésnek: szűk költségvetésből, felújítási munkák nélkül kellett kihozni az adott állapotból a legjobbat. Szerencsére ez az egyik kedvenc kihívásom. 

A lakás nem volt tökéletes állapotban, de ez nem is lett a hirdetésben eltitkolva. Akkor mégis mi indokolta, hogy új bútorok kerüljönek bele? Felesleges pénzkidobásnak tűnik, mégis van rá magyarázat.

A nem kifogástalan állapotú, felújítandó lakás bebútorozására több okból volt szükség:

1. az üres lakásokban nem látják az érdeklődők a lehetőségeket, nem érzik a méreteket, arányokat, bútorozhatóságot, amitől elbizonytalanodhatnak
2. egy lakásnak sok funkciót kell betöltenie, ezek helyét mind meg kell mutatni a vevőnek ahhoz, hogy jobb eséllyel mondjon igent a mi ajánlatunkra: láttassuk vele, hogy hol van a beszélgetések, pihenés, tévézés, étkezés, tisztálkodás, otthoni munkavégzés, tárolás helye
3. egy bútorozott lakás hangulatosabb, vonzóbb, esztétikusabb, jobban dekorálható, ami ahhoz az életérzés kialakításához fontos, amelyet a célcsoportunk keres egy otthonban
4. soha nem tudhatjuk, hogy a vevőnk milyen élethelyzetben van, ezért ne zárjuk ki annak a lehetőségét, hogy a felkészített lakás pont úgy kell, ahogy van, vagyis a felújítandó állapot ellenére a bútorokkal vásárolják meg. 

 Ennél a garzonlakásnál a funkciók kijelölése így történt: 
– a kinyitható kanapé többfunkciós megoldást kínált beszélgetésre, olvasásra, tévézésre, pihenésre;
– a dolgozóasztallal megmutattuk, hogy az otthoni munkavégzésnek is van helye;
– a lakásban maradt fenyőbútorokkal meg tudtuk mutatni, hogy hol lehet a helye egy nagy tárolószekrénynek;
– a teljes értékű négyszemélyes étkezőasztal mellett baráti, családi étkezéseket, beszélgetéseket lehet elképzelni.

Persze benne volt a pakliban, hogy a bútorok sorsáról eladás után tovább kell majd gondolkodni. Ez már senkinek nem esik jól, de a számok bizonyítják, hogy megéri a befektetett időt, energiát, pénzt. Ennél a lakásnál erre sem volt szükség, úgy vették meg, ahogy volt, bútorokkal, dekorációval. A home staging mindig a vevőről szól. Ismét bebizonyosodott, hogy a felkészítésnél mindig el kell vonatkoztatnunk a saját személyes igényeinktől. Nem vagyunk egyformák, mindenki más-más élethelyzetben van, mást keres egy ingatlanban.  

A tulajdonos lelkiismeretesen, időt és energiát nem sajnálva, munkája mellett megtett minden tőle telhetőt azért, hogy a lakás az adott állapotában a legszebb arcát mutassa. Dobozolt, selejtezett, bútorokat vásárolt, várta a szállítókat, összeszerelt, takarított. 5 hét munka után jött el a styling és profi fotózás ideje, hogy másoknak is megmutassuk a lakásban rejlő lehetőségeket.

Nem húzom tovább a sztorit, újabb happy end: a lakást a tulajdonos maga értékesítette, a hirdetés megjelenése utáni napon az első érdeklődő pár minimális alkuval – az eladó által vágyott álomár felső határán – megvette. A vételár végül jóval magasabb volt, mint amennyiért előtte fél évig sikertelenül hirdette. Így az új bútorokra költött összeg és a tulajdonos fáradozásai kamatostul megtérültek. A home staging nem lakberendezés, hanem remek befektetés, ahol nincs felesleges pénzköltés, mindig a megtérülés a kulcsszó.  

A kisördög mindenkiben ott lapul. Az ilyen gyors és sikeres projektek mindig gyanúsak: vajon nem áron alul kelt el az ingatlan, ha ilyen gyorsan vevőre talált? A munkám része a célcsoportelemzés, pozícionálás és árazás is. Ezek során: 
– meghatározom, hogy jó eséllyel kik fognak igent mondani a leggyorsabban és a legmagasabb áron az ingatlanra
– a célcsoport igényei szerint többféle felkészítési stratégiát alakítok ki, amelyből az lesz a befutó, amely leginkább egyezik az eladó lehetőségeivel (idő, energia, pénz…)
– elemzem, hogy a versenytársak milyenek, mit tudnak, hogyan lehet kitűnni közülük
– sok-sok tényezőtől – állapot, lokáció, adottságok és lehetőségek – függően meghatározom azt az árat, amennyit valóban ér az ingatlan, így az magabiztosan képviselhető. 

A felkészítéssel egy szebb arcát mutattuk meg ennek az eladó ingatlannak is. Igaz, hogy jelentős esztétikai felújítás ráfért volna, funkcionálisan azonban rendben volt, így az új bútorokkal egyfelől lehetőséget teremtettünk az érdeklődőknek, hogy megtapasztalhassák a funkciókat és az otthonosságot, másfelől a befektetői célcsoportban is gondolkodva a lakás azonnal kiadható kategóriába emelkedett. Ezért volt lehetséges az, hogy a korábbi hirdetési árnál magasabb áron lehetett hirdetni és eladni, és ezt a magasabb összeget az eladó magabiztosabban tudta képviselni. 

A home staging ismét win-win szituációt eredményezett. A vevők pont ott, pont ennyi pénzért, pont ilyen lakást kerestek befektetési céllal, így a bútoroknak is nagyon örültek. A tulajdonos boldog és elégedett volt a gyors és jó áron történő értékesítéssel és örült, hogy végre továbbléphetett. 

Értéknövekedés: gyors eladás, 6,5%-os extrahaszon

Galériaelőtte-utána

Minden ingatlannak története van. Megtisztelő, ha én is a történet része lehetek.

Keress bizalommal és örömmel segítekértékesebbé tenni az ingatlanodat!